Opponibilità del contratto di locazione alla curatela del fallimento

Scritto il 06 Marzo 2003.

 di Franco Ballati

Convenuti in giudizio dalla Curatela del Fallimento per essere condannati al rilascio immediato di un appartamento dagli stessi occupato, secondo l’assunto della Curatela, senza alcun titolo (giuridicamente) valido, gli occupanti dell’immobile deducevano di occuparlo in forza di un regolare contratto di locazione stipulato in epoca successiva alla declaratoria di fallimento della società proprietaria dell’immobile stesso, con persona che se ne era dichiarata proprietaria, non era uno dei soci falliti ed aveva, in ogni caso, la disponibilità del bene locato.

Il G.I., nella sentenza che si commenta, rileva, giustamente, che “locatore” può essere persona diversa dal proprietario (per esempio, l’usufruttuario), in virtù della natura personale del rapporto di locazione, ma necessità che questi abbia la disponibilità del bene immobile concesso in locazione, che la stessa derivi da titolo non contrario a norme di ordine pubblico e che, in ogni caso, ai sensi degli artt. 42 e 44 della L.F., il contratto sia validamente opponibile alla Curatela del Fallimento del proprietario del bene oggetto della locazione.
Ed appare pacifico che si ha valida opponibilità alla Curatela del Fallimento quando si sia in presenza di locazione ultranovennale trascritta o di locazione ultranovennale risultante da atto scritto anteriore al fallimento.
Ciò ai sensi degli artt. 1599 e 2923 c.c.
In tal senso, vedi la sentenza della S.C.C., sez. I, del 1.12.1998, n. 12174, in una fattispecie simile:
“[…] il decreto di trasferimento emesso, ai sensi dell’art. 586 C.P.C., in favore dell’aggiudicatario dal giudice dell’esecuzione (e tale è anche il giudice delegato al fallimento), costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile espropriato sia nei confronti del proprietario esecutato - indipendentemente dalla posizione giuridica di eventuali terzi occupanti a qualsivoglia titolo o senza titolo - sia nei confronti di chi si trovi nel possesso o nella detenzione dell’immobile stesso qualora il possesso o la detenzione non siano correlati a una situazione di diritto soggettivo (reale o personale) già opponibile al creditore pignorante (o al fallimento) e quindi opponibile anche all’aggiudicatario. L’accertamento, da parte del giudice dell’esecuzione (o dall’ufficio fallimentare) di eventuali diritti di terzi non costituisce condizione di legittimità sostanziale del trasferimento, pur risultando ovviamente rilevante ai fini della determinazione del prezzo, né la menzione dell’esito di tale accertamento costituisce requisito di legittimità formale del decreto, pur risultando opportuna e utile a garanzia dell’aggiudicatario e a prevenzione di eventuali conflitti e di ipotesi di responsabilità degli organi della procedura esecutiva individuale o concorsuale.”.

(Avv. Franco Ballati)

in persona del dott. Pierpaolo Grauso in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente

nella causa civile iscritta al n. 4081 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi per l’anno 2000, posta in deliberazione all’udienza del 10 maggio 2001, e vertente

CURATELA DEL FALLIMENTO I. E I. S.N.C., , in persona del curatore pro tempore, elettivamente domiciliato in…, presso lo studio dell’Avv., rappresentato e difeso dall’Avv., come da delega in calce all’atto di citazione
attore

S.P., elettivamente domiciliato in…, presso lo studio dell’Avv., che lo rappresenta e difende in forza di delega a margine della comparsa di costituzione e risposta
convenuto

N. M.T.
convenuta contumace
Conclusioni: all’udienza del 10 maggio 2001, i procuratori delle parti costituite precisavano le proprie conclusioni come da verbale.

Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., depositato l’8 febbraio 2000, la curatela del fallimento della I. e I. S.n.c. esponeva che uno dei soci della società fallita, G. I., era proprietario di un immobile sito in…, abusivamente occupato da certi P. S. e M. T. N.; che l’occupazione dell’alloggio, iniziata in epoca successiva alla pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento, era stata consentita dal predetto G. I. a mero titolo di cortesia, per esigenze temporanee degli occupanti; che l’atto dispositivo posto in essere dal fallito doveva considerarsi inefficace nei confronti della curatela, ai sensi dell’art. 42 l. fall.; che vano era risultato ogni tentativo stragiudiziale di ottenere la riconsegna dell’immobile.
Tanto premesso, la curatela concludeva per la condanna del S. e della N. all’immediato rilascio dell’appartamento dagli stessi occupato.
Si costituiva in giudizio il solo P. S., il quale eccepiva preliminarmente la irritualità dell’atto introduttivo, vertendosi in materia di occupazione senza titolo, sottratta al rito speciale delle locazioni e soggetta invece al rito ordinario; nel merito, il S. deduceva di occupare l’immobile in forza di regolare contratto di locazione, a decorrere dall’anno 1989, e chiedeva pertanto, previo mutamento del rito, respingersi le domande avversaria.
Rimasta contumace la convenuta N.M.T. (la difesa della curatela attrice correggeva in tal modo, alla prima udienza, il nominativo “N.M.T.” indicato in ricorso per mero errore materiale; si precisa che l’atto era stato ritualmente notificato a mani di M.T.N., che l’aveva ricevuto senza obiettare alcunché), con ordinanza riservata del 26 – 27 aprile 2000, il giudice accoglieva l’eccezione preliminare sollevata dal resistente, e disponeva il passaggio del procedimento al rito ordinario; la causa veniva quindi istruita mediante la produzione di documenti, ed all’udienza del 10 maggio 2001 veniva trattenuta in decisione al fine di risolvere le questioni di diritto sottese alla controversia, con assegnazione alle parti costituite dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

La domanda è fondata.
In sede di memoria ex art. 183 co. 5 c.p.c., il convenuto costituito ha precisato le proprie eccezioni, affermando di essere conduttore dell’immobile di cui è causa in forza di contratto di locazione stipulato il 1 gennaio 1995 con tale G. I., qualificatasi come proprietaria dell’alloggio; tale contratto sarebbe pertanto legittimamente opponibile al fallimento, in quanto stipulato non dal fallito, ma da un terzo avente comunque la disponibilità del bene locato, e non soggetto alle limitazioni stabilite dall’art. 42 della legge fallimentare. Peraltro, nella successiva memoria istruttoria depositata il 30 novembre 2000, il medesimo convenuto ha richiesto l’assunzione di mezzi di prova volti a dimostrare l’avvenuta stipula del contratto di locazione a far data dall’anno 1989 (e dunque in epoca anteriore alla dichiarazione di fallimento, risalente al 1990), così riprendendo la prospettazione già formulata nell’atto di costituzione.
Ora, la questione relativa alla decorrenza del contratto di locazione può essere superata in virtù di una considerazione assorbente, fondata sul generale principio interpretativo della inopponibilità al fallimento degli atti negoziali privi di data certa (sulla natura generale di tale principio, cfr. ad es. Cass. 7 maggio 1992, n. 5422): infatti, benché all’epoca per il contratto di locazione non fosse prevista alcuna forma ad substantiam, per essere opponibile al fallimento esso avrebbe dovuto rivestire la forma scritta, ed avere data certa anteriore alla dichiarazione di fallimento, requisiti assenti nel caso di specie, e che non possono evidentemente essere suppliti mediante il ricorso alla prova per testimoni, ovvero alla prova indiziaria fondata sui documenti prodotti dal S., dai quali dovrebbe evincersi la sussistenza del contratto (per inciso, si osserva che tutta la documentazione allegata dal convenuto reca date successive al 1995, di talché non se ne potrebbe mai inferire l’anteriorità del contratto alla dichiarazione di fallimento, con conseguente inopponibilità del contratto stesso alla curatela).
Del pari, nessun significato può attribuirsi all’intimazione di sfratto per morosità notificata al S. - ad istanza di G. I. - in data 3 febbraio 1999, posto che l’atto non contiene indicazioni circa la data di stipula del contratto.
Quanto alla pretesa legittimazione a concedere in locazione l’immobile da in capo alla predetta G. I., è ben vero che la qualità di locatore, data la natura personale del rapporto di locazione, non presuppone necessariamente quella del proprietario, essendo sufficiente la disponibilità materiale del bene locato, ma tale disponibilità deve pur sempre derivare da un titolo che sia quantomeno non contrario a norme di ordine pubblico (cfr. Cass. 13 luglio 1984, n. 4119), ed anche validamente opponibile alla curatela del fallimento del proprietario del bene ai sensi degli artt. 42, 44 e 72 e segg. della legge fallimentare; contrariamente opinando, si finirebbe infatti per consentire al fallito di eludere agevolmente il vincolo di indisponibilità dei suoi beni, colludendo con il terzo, ovvero per tutelare - in danno della curatela (e dei creditori) - il terzo detentore abusivo del bene.
Nel caso in esame, l’esistenza del titolo di detenzione della I.G. neppure è stata dedotta dal convenuto S., il che conduce a fortiori ad escludere l’opponibilità alla curatela del contratto di locazione, mentre il S. non è legittimato a far valere autonomamente in giudizio un asserito diritto altrui.
In forza delle considerazioni che precedono, la domanda può essere acolta, e per l’effetto i convenuti debbono essere condannati all’immediato rilascio in favore della curatela del fallimento I. e I. S.n.c., dell’immobile sito in…, libero da persone e cose.
Le spese di lite seguono la soccombenza dei convenuti, e sono liquidate come in dispositivo.

Il Tribunale di Pistoia, sezione distaccata di Monsummano Terme, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla curatela del fallimento I. e I. S.n.c. nei confronti di P. S. e M. T.N., così provvede:
a) accoglie la domanda, e per l’effetto condanna i convenuti all’immediato rilascio in favore della curatela del fallimento I. e I. S.n.c., dell’immobile sito in…, libero da persone e cose;
b) condanna altresì i convenuti in solido alla rifusione delle spese di lite sostenute dalla curatela attrice, che liquida in complessive lire 5.224.085, di cui lire 124.085 per esborsi, lire 2.000.000 per competenze, e lire 3.100.000 per onorari, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, ad I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Monsummano Terme, il 10 maggio 2001.
Il Giudice
dott. Pierpaolo Grauso