Nullità della delibera condominiale per indeterminatezza dell’oggetto

Scritto il 03 Dicembre 2002.

di Franco Ballati 

Con la sentenza che si commenta il G.I. del Tribunale di Pistoia, Sezione Distaccata di Monsummano terme, dichiara la nullità dell’impugnata delibera condominiale per indeterminatezza dell’oggetto e per essere state delegate all’amministratore del Condominio competenze esclusive dell’assemblea.

L’assemblea condominiale, a maggioranza, aveva autorizzato l’amministratore, previa verifica se un condomino avesse o meno diritto di passo carrabile su di una strada di accesso alle autorimesse condominiali, ad eseguire opere di delimitazione al confine fra la proprietà comune e quella gravata da servitù di passo, mediante installazione di paletti o barriere.

La delibera viene impugnata per genericità dell’ordine del giorno, nonché per violazione dell’art. 1120 c.c., II co.

La indeterminatezza dell’oggetto della delibera porta alla impossibilità di accertare se i lavori “delegati” all’amministratore diano luogo ad una semplice modifica ovvero alla innovazione della cosa comune.

Sul punto si ricorda che, ex art. 1102 c.c., sono considerate legittime, previa approvazione a maggioranza, le innovazione quando queste non alterino la destinazione della cosa comune, non pregiudichino la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico del fabbricato, non arrechino danno alle singole proprietà esclusive, non impediscano agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

In tal senso, vedi Cass. 1.8.2001, n. 10453 (“ciascun comproprietario ha diritto di trarre Dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di quest’ultimi”.; cfr. anche Cass. 20.8.1986, n. 5101 in Rass. Equo Canone, 1988, 123; Cass. 29.7.1989 n. 3549, Arch. Loc. 1990, 39).

Invece, costituisce innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., soggetta alla approvazione di una maggioranza che rappresenti almeno i due terzi dell’edificio, ex art. 1136 c.c., “non qualsiasi modificazione che alteri l’entità materiale del bene, operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale” (Cass. 11.10.2001, n. 12413, in Guida al Diritto, n. 49/2001, 70; cfr. anche Cass.11.1.1997, n. 240; Cass. 14.11.1988, n. 6146).

(Franco Ballati)

in persona del dott. Pierpaolo Grauso in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente

nella causa civile iscritta al n. 4532 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi per l’anno 2000, posta in deliberazione all’udienza dell’11 luglio 2001, e vertente

B.E., elettivamente domiciliato in ...... presso lo studio dell’Avv....., che lo rappresenta e difende in forza di delega a margine dell’atto di citazione

attore

CONDOMINIO “G.” di....., in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ......., presso lo studio dell’Avv......., che lo rappresenta e difende in forza di delega in calce alla copia notificata dell’atto di citazione

convenuto

Conclusioni

All’udienza dell’11 luglio 2001, i procuratori delle parti precisavano le conclusioni come da verbale.

Con atto di citazione notificato il 5 luglio 2000, E.B. – premesso di essere proprietario di un appartamento facente parte del Condominio “G.” di...., e titolare della corrispondente quota di proprietà indivisa sulla strada di accesso alle autorimesse condominiali, gravata da servitù di passo in favore di alcuni confinanti – esponeva che l’assemblea condominiale, riunita in seconda convocazione il 7 giugno 2000, aveva deliberato la necessità per il condominio di verificare se il B. avesse o meno diritto di passo carrabile sulla strada in questione, in vista di eventuali opere di delimitazione della proprietà comune da quella gravata dalla servitù.

Ritenendo tale delibera viziata per genericità dell’ordine del giorno, nonché per violazione dell’art. 1120 co. 2 c.c., in quanto avente ad oggetto un’innovazione lesiva del diritto del singolo condomino sulla cosa comune, sotto il profilo della regolamentazione dell’uso della strada condominiale antistante il resede di proprietà esclusiva dell’attore, e comunque per la violazione del divieto di atti emulativi posto dall’art. 833 c.c., il B. conveniva in giudizio il predetto Condominio “G.”, per sentir dichiarare la nullità della delibera impugnata.

Si costituiva l’ente convenuto, il quale eccepiva preliminarmente come la delibera impugnata fosse stata assunta con il voto favorevole dello stesso B. (sia pure per delega alla condomina G.), e nel merito deduceva che la delibera in questione aveva unicamente stabilito di procedere all’accertamento dei reciproci diritti, e non anche di effettuare opere di tipo innovativo; contestava inoltre la sussistenza di qualsivoglia violazione dell’art. 833., e concludeva per il rigetto della domanda.

All’udienza di trattazione del 7 marzo 2001, il procuratore dell’attore instava per l’ammissione dei mezzi istruttori articolati nell’atto introduttivo, ma il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni all’udienza dell’11 luglio 2001, in occasione della quale il procedimento veniva trattenuto in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all’art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

La delibera approvata dall’assemblea del condominio convenuto il 7 giugno 2000, al punto quarto, stabilisce testualmente: “L’assemblea, dopo aver analizzato le planimetrie relative agli spazi comuni delibera all’unanimità quanto segue: innanzitutto deve essere verificato se il sig. B.E. ha o meno diritto di passo carrabile sulla stradina, in caso contrario dovranno essere installati dei paletti o barriere per delimitare la proprietà comune da quella gravata da servitù di passo.

Il sig. B.E. si impegna a far pervenire entro il termine di 7 gg la copia del contratto di acquisto per prendere visione dei diritti acquistati.

Prima di eseguire i lavori l’amministratore contatterà il sig. P.L. per decidere sul tipo di lavori da eseguire”.

Dal tenore letterale della delibera emerge con chiarezza la necessaria preliminarietà dell’accertamento in ordine alla sussistenza del diritto di passo in capo al condomino B., ed in questo senso l’efficacia iniziale della delibera può ben ritenersi limitata all’espletamento di quelle sole attività prodromiche. Tuttavia, all’esito dell’accertamento risulta immediatamente condizionata la contestuale determinazione del condominio di eseguire le opere di delimitazione al confine tra la proprietà comune e quella gravata da servitù, opere la cui scelta viene rimessa all’amministratore previo consulto con il condomino P., di modo che l’oggetto della delibera non può considerarsi circoscritto all’indagine sull’estensione dei reciproci diritti, poiché già contiene in sé la ulteriore previsione dei possibili sviluppi futuri della situazione, in relazione ai quali autorizza implicitamente l’amministratore a procedere direttamente ai lavori senza necessità di preventive delibere integrative: la natura delle opere di recinzione risulta infatti adeguatamente individuata (paletti o barriere), così come è individuabile il luogo di installazione delle stesse (il confine), mentre l’inciso “prima di eseguire i lavori, l’amministratore contatterà il sig. P. …” ha come logico presupposto l’attuale conferimento all’amministratore stesso dell’autorizzazione a far eseguire le opere, il che conferma il contenuto operativo, seppur condizionato, della delibera impugnata.

In altri termini, se il condominio avesse voluto limitarsi ad accertare la esistenza del diritto di passo sulla proprietà comune, avrebbe rimesso ad una successiva assemblea la decisione circa i lavori eventualmente da eseguire, e non avrebbe incaricato l’amministratore di eseguirli di concerto con un condomino, tenuto anche conto del fatto che l’amministratore ha l’obbligo di dare esecuzione alla deliberazioni dell’assemblea (art. 1130 c.c.).

Ciò premesso, è altrettanto evidente come il contenuto potenzialmente pregiudizievole della delibera, denunciato dall’attore in relazione al godimento delle parti dell’edificio in sua proprietà esclusiva, non possa essere valutato in assenza della preventiva determinazione delle opere da eseguire, così come, mancando tale determinazione, neppure è possibile accertare se ed in quale misura i lavori in questione diano luogo a semplice modifica ovvero ad innovazione della cosa comune; con la conseguenza che la delibera impugnata deve ritenersi affetta da nullità per indeterminatezza dell’oggetto, non sanabile per effetto del richiamo integrativo alla volontà dell’amministratore, a sua volta vietato in quanto sottrae di fatto all’assemblea la decisione sulla realizzazione di opere incidenti direttamente sulle parti comuni e, indirettamente, sull’utilizzo delle porzioni in proprietà esclusiva, al contempo privando il condomino eventualmente dissenziente (dalle modalità operative concretamente scelte) di esercitare nella sede deputata i mezzi di tutela approntati dall’ordinamento, o comunque ritardando indebitamente la facoltà di esercitare quei rimedi (al più, la delega dei poteri dell’assemblea potrebbe essere ipotizzata a seguito di deliberazione all’unanimità, e non certo a maggioranza, come nel caso in esame; sul divieto di delega delle competenze dell’assemblea in materia di scelte di gestione ed opere indeterminate, si vedano Trib. Napoli, 30 ottobre 1990 e 14 luglio 1987, èdite).

Il duplice profilo di nullità ravvisato conduce pertanto ad affermare la invalidità della delibera impugnata nella parte in cui prevede, all’esito della verifica circa l’esistenza del diritto di passo in favore del Bonelli, la installazione di paletti o barriere per delimitare la proprietà comune da quella gravata da servitù di passo, ed autorizza implicitamente l’amministratore ad intraprendere i lavori, previo consulto con il condomino P..

Nei limiti indicati, la domanda può dunque essere accolta; sussistono peraltro giusti motivi per disporre la compensazione tra le parti delle spese di lite.

Il Tribunale di Pistoia, sezione distaccata di Monsummano Terme, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da E.B. nei confronti del Condominio “G.” di ........., così provvede:

a) accoglie la domanda, e per l’effetto dichiara la nullità della delibera condominiale impugnata nella parte in cui prevede, all’esito della verifica circa l’esistenza del diritto di passo in favore del B., la installazione di paletti o barriere per delimitare la proprietà comune da quella gravata da servitù di passo, ed autorizza l’amministratore ad intraprendere le relative opere, previo consulto con il condomino P.;

b) dichiara compensate fra le parti le spese del procedimento.

Così deciso in Monsummano Terme, il 10 marzo 2002

Il Giudice

dott. Pierpaolo Grauso